🏡 집을 매매할 때 반드시 확인해야 할 필수 체크리스트 7가지 🔍

부동산 거래 초보자도 꼭 알아야 할 실전 가이드

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📌 목차

1. 등기부등본 확인 – 소유자 및 권리관계 확인
2. 건축물대장 및 토지대장 확인 – 불법 건축물 유무 확인
3. 매매계약서 작성 전 체크사항 – 계약 파기 방지
4. 세금 및 기타 비용 확인 – 예산 초과 방지
5. 현장 실사 – 거주 환경 및 생활 여건 파악
6. 입주 전 확인사항 – 세입자 및 관리 상태 확인
7. 대출 활용 시 유의사항 – 대출 조건과 실행일 조율
8. 마무리하며 – 꼼꼼한 확인이 최고의 방어책

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✅ 1. 등기부등본 확인 – 소유자 및 권리관계 확인

등기부등본은 부동산의 주민등록등본이라고 생각하시면 됩니다. 매수자는 반드시 이 문서를 통해 소유자 정보와 권리관계를 확인해야 합니다.

확인 포인트

• 매도인이 실제 소유자인지
• 근저당, 압류, 가압류 등 담보물 설정 유무
• 전세권, 지상권 등 제3자의 권리 설정 여부

🔍 열람 방법

• 대법원 인터넷등기소

📌 TIP : 근저당 설정이 있다면, 말소 여부를 매매 조건으로 반드시 명시하세요.

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✅ 2. 건축물대장 및 토지대장 확인 – 불법 건축물 유무 확인

건축물대장은 건물의 법적 상태를 나타내는 공적 장부입니다. 매수 대상 건물의 구조와 용도 등이 합법적으로 허가된 상태인지 확인해야 합니다.

확인 항목

• 건물의 구조, 층수, 용도, 면적이 실제와 일치하는지
• 불법 증축, 용도 변경 여부
• 토지의 용도지역 (주거지역, 상업지역, 녹지지역 등)

📌 TIP : 불법 건축물은 대출 제한이나 철거 조치의 대상이 될 수 있습니다.

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✅ 3. 매매계약서 작성 전 체크사항 – 계약 파기 방지

계약서 작성은 단순한 서류 작업이 아닙니다. 모든 조건과 상황을 법적으로 명시하는 중요한 절차입니다.

계약 전 사전 합의 항목

• 계약금, 중도금, 잔금 지급 일정
• 등기이전 및 인도 시점 명확히
• 특약사항 예: “잔금일 이전, 근저당 말소 및 인도 완료”
• 계약 파기 시 위약금 조건 및 반환 기준

📌 계약은 반드시 공인중개사 입회 하에 작성하며, 계약금 영수증도 별도로 보관하세요.

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✅ 4. 세금 및 기타 비용 확인 – 예산 초과 방지

매매가 외에도 발생하는 부대비용이 적지 않습니다. 이 부분을 간과하면 예산이 초과될 수 있습니다.

필수 비용 목록

• 취득세 : 매매가의 약 1.1%(주택수 및 조정대상지역 유무에 따라 다름, 아래 참조)
  

  

• 등기세 + 법무사 수수료: 수십만 원~수백만 원
• 중개보수 (중개수수료): 상한요율 기준 확인
• 장기보유 세금: 종합부동산세, 재산세 등

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✅ 5. 현장 실사 – 거주 환경 및 생활 여건 파악

온라인 정보로는 알 수 없는 주거환경의 디테일을 현장에서 직접 확인하세요.

현장 실사 체크리스트

• 일조권, 조망권 확보 여부
• 주변 소음 (도로, 철도, 공사장 등)
• 주차 공간 및 동별 관리 상태
• 엘리베이터, 복도, 보안시설 등 공용 공간

📌 TIP : 평일 낮과 밤, 주말 등 다양한 시간대에 방문해보는 것이 좋습니다.

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✅ 6. 입주 전 확인사항 – 세입자 및 관리 상태 확인

이전 세입자의 전출 여부 및 관리비 체납 확인도 필수입니다. 인수인계 시 문제가 발생할 수 있기 때문이죠.

입주 전 체크항목

• 세입자 퇴거 및 보증금 반환 여부
• 확정일자 등록 여부 (전세보증금 보호 관련)
• 아파트 관리비, 전기·가스 요금 체납 여부

📌 TIP : 입주 전 에너지공사 및 관리사무소에 문의해 체납 내역을 확인하세요.

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✅ 7. 대출 활용 시 유의사항 – 대출 조건과 실행일 조율

대부분의 매수자는 주택담보대출을 이용하게 되는데요.

이때 대출 조건을 제대로 파악하지 않으면 잔금일에 문제가 발생할 수 있습니다.

 

대출 관련 체크포인트

• 본인의 대출 가능 한도 및 DSR 조건 확인
• 금리 종류 (고정/변동), 중도상환수수료 등 조건
• 대출 실행일과 잔금일 조율 (금융기관과 일정 사전 조율 필수)

📌 TIP: 잔금일 전에 대출 실행이 지연되면 매도인이 계약을 파기할 수도 있으니 꼭 일정 조율하세요.

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✅ 마무리하며 – 꼼꼼한 확인이 최고의 방어책입니다

부동산 매매는 인생에서 몇 번 없는 중요한 거래입니다. 한 번의 실수가 수천만 원~수억 원의 손해로 이어질 수 있기 때문에, 오늘 소개한 체크리스트를 바탕으로 꼼꼼하게 준비하시길 바랍니다.